预审公告标题： 成都职业技术学院花源校区、青羊校区物业管理采购项目技术、商务要求及投标人资格条件预公告
采购项目名称： 成都职业技术学院花源校区、青羊校区物业管理采购项目
采购项目编号： 成都市政采招[2011]082号 公告发布时间： 2011年7月8日15时13分
行政区划： 成都市 采购方式： 公开招标
采 购 人： 采购包个数： 2
委托招标单位/
采购中介机构名称： 本级政府采购中心 中介机构编号：
更正公告： 无
采购内容：
申请人资格：
公示截至时间： 2011年7月15日17时0分
联系人/联系方式： 采购人：成都职业技术学院
联系人：李老师
电话：028-85317269
集中采购机构：成都市政府采购服务中心
联系人：李琴、何晓军
电话及传真：028-86694248、86698884
其它内容： 各潜在投标人：
成都市政府采购服务中心受成都职业技术学院的委托，拟对成都职业技术学院花源校区、青羊校区物业管理采购项目进行公开招标。为确保政府采购当事人的合法权益，现就该项目的投标人技术、商务需求和资格条件等广泛征求各方的询问和意见，如有异议，请以书面形式于2011年7月15日下午17:00以前提出，联系方式见附件。
成都市政府采购服务中心
二〇一一年七月八日
附件：成都职业技术学院花源校区、青羊校区物业管理采购项目投标人技术、商务要求及资格条件
花源校区物业概况
1、物业类型： 学校物业
成都职业技术学院花源校区坐落在新津县花源镇，距离成都市区约20公里，占地300亩。目前有教学大楼、实训大楼、图书馆、网络中心和学生公寓、培训中心以及标准化的足球场、网球场、篮球场、
体育馆（学生艺术中心等），建筑面积8万平方米。
1.1. 物业管理的具体要求
1）缴纳履约保证金10万。
2）物业管理总费用不得高于：130万/年。
1.1.1. 基本要求
①管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理《职业资格证书》或《岗位上岗证书》；
②有规范而完善的为该项目量身定做的管理方案和管理细则，质量管理、财务管理、档案管理、岗位职责管理等各项制度健全；
③管理人员和服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、细致、周到；
④根据采购人工作需求，应按要求提供物业服务项目合同之外的特约服务和代办服务；
⑤接受采购人每年组织的对物业服务的综合性考核，考核按100分计，得分须达80分以上（年度综合考评80分以下采购人有权解除合同）。
1.2. 资质要求
1、在中华人民共和国境内依法登记注册，登记地位于成都市并有效存续的，具有独立法人资格的供应商；
2、具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理二级及以上资质证书（提供资质证明复印件）；
3、具有3年以上高校物业管理工作经验(提供合同复印件)；
4、遵守《中华人民共和国政府采购法》及其他相关法律和法规。
本次招标不接受联合体投标
1.3. 具体要求
1.3.1. 房屋完好率达98%
①房屋及配套设施完好整洁，无乱搭建、乱悬挂现象；
②外墙无乱贴（牛皮癣）和锈迹、破损、污渍；
③室外招牌、广告、霓虹灯、引路标识整洁统一美观；
④落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好。
1.3.2. 维修工程质量合格率及回访率100%
1）所有维修工程都必须有详细的维修记录及验收记录；
2）日常维修：每日巡视，水电、地面、体育场地单杠双杠、消防等设施发现故障和安全隐患及时维修；桌椅（含教室内窗户、窗帘）、门锁、地面瓷砖、水管等公物、灯具水龙头等小水电维修随报随修，化粪池、雨污（管）井的清掏（每年疏掏一次）；维修合格率达100%。一时不能修复的要说明情况，修复后要有维修验收签字记录，维修材料由学院提供。大修、中修停止运行时提前三天通知学院主管部门；
3）主要及零星维修工程都要建档造册，并由管理人员签署验收合格单；
4）每项维修工程完工后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。分项检查，一步到位，并执行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要；
5）维修返工率≤1%、维修返工记录与维修返工投诉≤1%实行维修方案论证及监理制度。
1.3.3. 治安（含车辆安全）案件发生率（因物业管理过失）0
①保安与车辆实行一体化管理；有完善安全制度与管理措施；
②有专业保安队伍并实行准军事化管理和训练；保安统一服装、熟悉校区情况，言行规范，文明执勤；
③车辆停放有序，无违章行驶与停泊，场地整洁线标清晰。保安经培训考核后方能上岗；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度和学生公寓等重点部位的24小时值班制度。
1.3.4. 保洁达标率99%
卫生：教学楼、行政楼、实训楼、体育看台、体育馆公共卫生间、厕所卫生清洁工作，校区定点垃圾清收工作。
要求：卫生间无异味并随时保洁，冲及洗净所有卫生间设备；确保无积水、杂物。卫生间门窗完好，干净整洁，每个蹲位配备纸篓一个。校园内垃圾桶外层表面无积污，保洁率达99%。
①清洁卫生建立一体化管理制度并落实；专业清洁队伍，环卫设备完善；
②负责卫生间药物消杀和消毒工作，并作好相应记录。
③保证学校所有活动的校园卫生保洁突击任务。
1.3.5. 电梯、锅炉等特种设备月故障停机率≤1%
①专业人员，持证上岗，电梯安检审证俱全；
②严格运行制度与操作规程，养护巡视记录齐全，技术档案完整；
③轿厢整洁、通风、照明、通讯完好；
④出现故障，及时抢修，无重大事故。建立快速反应抢修机制；配备专业管理人员；严格执行管理制度与操作规程。
1.3.6. 智能化设施完好率99%
①建立健全大型及重要机电设备管理制度，制定定期维修、保养计划；
②配备专业人员，持证上岗，24小时值班；
③配电设备与空调系统运行正常，无严重噪音与漏水现象；
④设施设备档案资料、运行记录、维修养护记录齐全并归档保存；
⑤系统节能效果好；
⑥对各类重要机电设备每班填写运行记录日记，并进行运行状况分析，使设备在动态运行中的隐患得到及时排除，落实以服务中心经理、全面负责，主管工程师质量、技术把关的岗位责任制及工程程序，使各类设备运行、保养及时合理，延长设备使用寿命。
1.3.7. 公共照明完好率（含路灯亮灯率）99%
公共照明随时处在完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障做到及时修复。落实责任人，实行巡视制度，建档记录，物管经理监督执行。
1.3.8. 给排水设施完好率99%
① 用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水通畅，无大面积漏水；
② 停水通知及时；
③ 定期清洗二次供水蓄水设备，有封闭措施、卫生许可证、操作员健康证，无二次污染。严格检查记录，落实各项管理制度。
1.3.9. 消防设施设备完好率98%
① 配备专兼职消防人员，严格制度，落实责任，定期训练义务消防队，组织消防宣传；
② 消防系统设备完好，定期养护，记录完整；
③ 灭火设备配套齐全，有巡视检查记录；
④ 紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好；
⑤ 周密制定灭火方案，值班员熟悉业务，通讯畅通，反应快捷。落实责任人，实行巡视制度，建档记录，物管经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。
1.3.10. 消防事故发生率≤1‰
建立健全消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录，对重点部位制定出防范措施，对培训和演习情况建档记录，安全督察员进行日常巡视，发现隐患下达整改通知书，并填写隐患消防验收报告。管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知有关人员进行处理。
1.3.11. 监控设备完好率 98%
①、保证监控系统的正常运行，各摄像点正常运行，发现故障及时上报保卫处。
②、及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
③、每天对监控的情况进行登记，并按时上交值班登记本。
④、考核按照日考核、周考核、月考核，具体标准见附件。
1.3.12. 停车场设施设备完好率 99%
1.3.13. 教室设施设备完好率 95%
定期对教室设施设备进行详细检查（黑板、灯管、风扇、门、锁、窗、窗帘、桌椅等）是否完整完好，活动课桌教室在开学前按教务安排配好课桌椅。
1.3.14. 客户有效投诉率≤5‰
客户管理制度完善、计划落实，记录完整，效果良好。 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与客户的沟通，定期举行恳谈会，了解教职员工及学生的愿望和要求，满足师生需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。
1.3.15. 客户投诉处理率95%，投诉处理回访率95%，客户满意率95%
1.3.16. 应急处理
（1）建立突发事件反应预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。
（2）建立火灾反应预案，以便火灾发生时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。
1.3.17. 绿化完好率99%
花源校区拟创建园林式校园，从公共绿化的维护养护到室内植物的摆放设计，从绿化的维护养护到景观的再造设计，从绿化的日常管理到重要节日、会议的摆放设计，全面规划、设计校园绿化。
管理内容和目标
一、 委托管理内容
1、 校园内公共绿化的维护养护及景观的再造；
2、 楼内植物摆放及重要节日、会议花卉植物的摆设。
二、 委托管理目标
1、 严格按照业主审定的绿化管理方案和绿化管理作业指导书完成工作任务。
2、 按业主的要求完成绿化维护养护工作，其满意率达到95%以上。
三、委托管理工作的保障措施
人员设置：
按8000M2绿化面积设置绿化工1人，校园公共绿化面积约6万M2，设绿化工8人（包括园艺工程师兼绿化主管1人）。
各岗位职责：
1、 绿化主管（园艺工程师）
负责根据校园规划，营造校园整体环境形象。具体职责如下：
（1） 负责制定环境整体养护年度、季度、月度计划并组织实施。
（2） 对名贵品种，根据其生长特点，组织制定详细的养护作业方法，作业时间、作业标准，落实责任人重点养护，建立生长养护档案。
（3） 对绿化工实行分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查、考核标准公开。
（4） 负责组织对员工定期业务培训，学习科学的养护方法、绿化知识和园林造型技术，提高员工业务素质。
（5） 坚持每天巡视校区，并做好分析和记录，有效制止践踏草皮、攀摘花草树木等损坏花草树木的行为，现场督导绿化工作。
（6） 严格执行绿化作业检查制度，广泛接受全体师生对绿化管理工作的监督。
（7） 完成学院交办的其他工作。
2、 绿化工
绿化工在绿化主管的领导下，实施校园内的绿化工作，为全体师生创造并保持怡人的生活环境。具体岗位职责如下：
（1） 熟悉校区的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化面积，合理布置花草树木的品种和数量。
（2） 熟悉花草树木的品种、名称、特性和培植办法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等，方便欣赏。
（3） 对花草树木培土、施肥、初杂草、修枝剪叶和淋水，大棵的灌木，要给予造型，丰富绿化内容。
（4） 清理绿化地的杂草、杂物、保持环境整洁。
（5） 对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗，发现病虫害，即时进行消杀。
（6） 经常巡视校区的绿化地，严格制止在草地上践踏等不良行为。
（7） 完成学院交办的其他工作。
具体要求：
①建立健全绿化管理制度，落实绿化工作负责制及巡查制度；落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由物管经理监督执行。
②日常养护：校园公共绿化地带的所有树木、植物、地被、草坪、园林设施的养护，恢复小型基建、维修损坏的绿地，小型校内树木、植物移栽调整。总养护面积约6万 平方米。
要求：按照绿化养护施工规范的标准，适时浇水、施肥、治虫杀菌、打药、除草、修剪、补苗及枯枝败叶的适当处理等。具体养护质量标准应达到四川省教育厅“关于高校绿地养护管理指导标准的第二、三级标准”。重点区域：校大门、行政楼周边、图书馆主教学区、道路两边需达到二级标准。
一个正常自然年内通过标准养护管理，绿地树木花草长势良好无枯黄，草坪生长健旺无斑秃，未出现大面积病虫害，一般树木植物病虫害及其它损失死亡率不能超过3%并及时自费补苗，古木名木必须保证100%成活率若死亡照价赔偿损失。平时绿篱造型植物修剪整齐,徒长枝不能超过10cm，草坪修剪平整无参差，无明显杂草生长，混播草坪草高度不能超过8cm；其它树木植物按季节行业规范作业；绿地内全年必须保持无杂草荒生野长、无废弃物、无大面积枯枝败叶积存、无卫生死角，干净整洁；不能出现飞虫满天飞害虫满地爬的状况，总体直观印象和环境生态效果良好。
③负责学院行政楼前喷泉设施的日常使用与简单维护、水池清洗。负责学院迎新及会议和大型活动所购置的盆花的养护管理。
要求：按照学校相关部门通知，做好喷泉的开放工作，保持水池清洁，定期对水池进行清洗。
④加强学校植物树木园林设施财产的保护和管理，执行校园绿地管理制度，防火、防盗、防破坏，汛期防洪，对各种损坏、破坏校园绿化的人和事配合学校有关部门依法制止，并依法索赔。
⑤修剪后的树木枯枝，及时进行清运并承担费用，保证地面干净整洁。
注：此项物管公司可作为单独报价，费用含在物管年度预算经费内，限额16万∕年（费用中含绿化所用肥料、工具、材料、清运、耗材和治虫杀菌药品等）。
1.3.18. 人员配置要求
（一）配置一览表
岗位 区域 教学区 生活区 总人数 说明
办公室 项目经理 1 负责全面管理，与学院交流沟通信息
秩序维护部 主管 1 负责秩序维护队伍管理
主大门 6 6 12 1. 教学区三班倒，每班2人。
2. 三班倒，每班2人，与教学区次大门配合。
次大门 5 0 5 1. 教学区靠近生活区大门每班1人。
2. 生活区次大门作为消防应急通道。
车辆通道门 3 0 3 三班倒，每班1人。
巡逻岗 3 2 5 1. 教学区三班倒，每班1人。
2. 生活区晚班，每班2人。
定点岗 9 6 14 1. 教学楼中厅、行政图书楼、实训楼定岗各1人，三班倒。
2. 实习宾馆后围墙处、最外侧公寓围墙处各定岗1人，三班倒。
公寓岗 0 12 12 每幢公寓楼3人，三班倒；每幢学生公寓有主通道一道，消防（次）通道三处，在早晚进出高峰期全部打开。按照4幢公寓设置岗位。
环境维护部 领班 1 项目主管一人，负责日常清洁管理工作
清洁工 8 教学楼二人（A、B区各一人）
实训楼一人
行政楼二人
体育看台及体育馆一人
学生生活区含四幢学生公寓二人
工程维护部 维修工 7 高低压三人，日常维护四人。
锅炉工 1
合计 70
注：学院可根据实际需要调整人员岗位数量，增加或减少相应费用。增加或减少费用的标准参照分项报价表。
1.3.19. 其他要求
经费预算：
物业管理招标限额为人民币130万元∕年（含物业管理服务所需维护、清洁、校园安全用工具）。
以上为最低配置标准，投标人应提供详细岗位及人员配置计划。
1.3.20. 其他要求
1、人员配置及要求
⑴、项目经理2人（驻场项目经理1人，项目主管1人）
基本素质：热爱本职工作，有高度的责任心，有强烈的事业感，工作态度认真、工作敬业。
自然条件：身体健康，仪表端庄。
文化程度：大专及以上文化程度。
工作经验及要求：有学校物业管理经验，工作3年以上，持有物业管理相关证件。
特殊要求：思维敏捷，处事果断，沟通能力、组织协调能力强，具有亲和力。
⑵秩序维护人员要求：男：身高1.70 M以上，女：身高1.60M高中文化程度（其中：退伍军人应占秩序维护人员总数数的30%以上，秩序维护人员持证上岗率达100%，中标人在签订物业管理服务合同前应提供相关的证明材料）。
工作经验及要求：退伍军人或2年公共秩序维护工作经验。掌握服务基础知识和安全管理知识。
特殊要求：乐于助人，工作细心；能迅速、妥善处理各种突发事件。
⑶电梯、中央空调等特种设备、消防设施设备、智能化（监控系统）设施配备的运行维护人员应具有上岗证，投标人在投标文件中应提供相关证明材料。
⑷保洁人员基本素质：工作认真、仔细、吃苦耐劳。
自然条件：身体健康，精力充沛。
文化程度：初中以上文化程度。
工作经验及要求：1年以上保洁、绿化工作经验，工作耐心细致。
⑸设有服务接待中心并公示24小时服务电话。
2、现场踏勘：
1）自行现场踏勘，踏勘地点：新津花源镇花源大道310号（成都职业技术学院花源校区），踏勘联系电话：13981910904蒲老师。
踏勘现场所发生的费用由供应商自己承担。
2）答疑应以书面方式提交，须加盖供应商公章，提交时间：年月 日17:00时前。
3）供应商及其代表在进入现场后，由于他们的行为所造成的人身伤害（不管是否致命）、财产损失或损坏必须由其承担责任，采购人不承担任何责任。物业管理服务时间
3、物业服务期限为3年，从2011年12月1日至2014年12月31日，物业合同1年1签。学校每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则学校有权适当扣减费用，自合同签订日起一年内，累计三个月或连续两个月考核不合格，视为年度考核不合格，学校有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。
4、监督考核
日常工作监督检查考核，由学校相关职能部门负责，按月进行汇总。每月进行一次测评，综合日常考核，评定本月物管得分数得分：80分以上为合格，60分至79.99分为基本合格，60分以下为不合格。
5、付款方式
付款按月支付，具体支付根据考核情况而定说明如下：学校相关部门在次月5日前完成对物业服务效果进行考核，达到合同约定要求的，按月以支票方式支付上月物业服务费的80%，并预留20%作为奖励基金，按照考核等级支付。考核等级为合格，支付上月物业服务费20%部分的100%，等级为基本合格，支付上月物业服务费20%部分的50%，等级为不合格，不予支付上月物业服务费20%。
6、物业公司对其物业管理服务人员的疾病和人身安全等负责，采购人对此不承担任何的责任和义务。
7、投标人在编制投标报价时应注意，其人员工资标准不得低于成都市的最低工资标准。
8、本项目物业管理费本周期最高限价为 130万元，投标人的投标报价高于此限价的为无效投标。
9、合同期满经学院考核合格，双方协商达成一致后续签下一年合同
青羊校区
一、物业概况
二、物业类型： 学校物业
青羊校区位于风景优美的浣花溪畔，占地 68 亩。目前有一、二教学楼、实训楼、办公楼、学生公寓3幢。塑胶操场、学术报告厅等，建筑面积36895㎡。
物业管理的具体要求
1、缴纳履约保证金3万。
2、物业管理总费用不得高于：36万/年。
1.3.21. 基本要求
①管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理《职业资格证书》或《岗位上岗证书》；
②有规范而完善的为该项目量身定做的管理方案和管理细则，质量管理、财务管理、档案管理、岗位职责管理等各项制度健全；
③管理人员和服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、细致、周到；
④根据采购人工作需求，应按要求提供物业服务项目合同之外的特约服务和代办服务；
⑤接受采购人每年组织的对物业服务的综合性考核，考核按100分计，得分须达80分以上（年度综合考评80分以下采购人有权解除合同）。
1.4. 资质要求
1、物管公司必须具有独立法人资格，注册登记地位于成都市；
2、具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理二级以上资质证书（提供资质证明复印件）；
3、丰富的物管服务经验，有3年以上高校物业管理工作经验(提供合同复印件)；
4、遵守《中华人民共和国政府采购法》及其他相关法律和法规。
本次招标不接受联合体投标
1.5. 具体要求
1.5.1. 房屋完好率达98%
①房屋及配套设施完好整洁，无乱搭建、乱悬挂现象；
②外墙无乱贴（牛皮癣）和锈迹、破损、污渍；
③室外招牌、广告、霓虹灯、引路标识整洁统一美观；
④落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好。
1.5.2. 维修工程质量合格率及回访率100%
1）所有维修工程都必须有详细的维修记录及验收记录；
2）日常维修：每日巡视，水电、地面、体育场地单杠双杠、消防等设施发现故障和安全隐患及时维修；桌椅（含教室内窗户、窗帘）、门锁、地面瓷砖、水管等公物、灯具水龙头等小水电维修随报随修，化粪池、雨污（管）井的清掏；维修合格率达100%。一时不能修复的要说明情况，修复后要有维修验收签字记录，维修材料由学院提供。大修、中修停止运行时提前三天通知学院主管部门；
3）主要及零星维修工程都要建档造册，并由管理人员签署验收合格单；
4）每项维修工程完工后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。分项检查，一步到位，并执行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要；
5）维修返工率≤1%、维修返工记录与维修返工投诉≤1%实行维修方案论证及监理制度。
1.5.3. 治安（含车辆安全）案件发生率（因物业管理过失）0
①保安与车辆实行一体化管理；有完善安全制度与管理措施；
②有专业保安队伍并实行准军事化管理和训练；保安统一服装、熟悉校区情况，言行规范，文明执勤；
③车辆停放有序，无违章行驶与停泊，场地整洁线标清晰。保安经培训考核后方能上岗；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度和学生公寓等重点部位的24小时值班制度。
1.5.4. 保洁达标率99%
卫生：教学楼道、办公楼道、卫生间、会议室、塑胶操场、学术报告厅、公共绿化地带、公共地面、公共教室、连廊、风雨操场等公共环境的清洁卫生、垃圾的收集，管道疏通；领导办公室及值班室、干部值班室的环境卫生；楼层屋面的清洁卫生。
要求：保证每日的卫生扫除工作在早上7：30前完成，以确保正常教育教学工作。教室课桌椅按要求配置并摆放整齐，公共教室地面干净，窗户、天花板、灯管干净、电风扇每学期开学前20天内统一保洁一次，每年两次。讲台、黑板槽无尘，课桌内无杂物；室外雨水沙井要保持畅通，发现堵塞现象要及时疏通、清理；喷水池、雨棚卫生每周进行清洁；卫生间：无异味，冲及洗净所有洗手间设备；确保无积水、杂物。每个蹲位配备纸篓一个。校园内垃圾桶外层表面无积污，屋顶及天台、路灯等无积尘。校园内公共地带卫生干净、整洁，无卫生死角，保洁率达99%。
①清洁卫生建立一体化管理制度并落实；专业清洁队伍，环卫设备完善；
②负责全校范围内的灭鼠、药物消杀和消毒工作，并作好相应记
录。
③小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每200平方米控制在1处以下。责任人进行定区保洁，实行巡查制度，建档记录，学院建筑物每层的通道地板、卫生间、玻璃等专人进行不间断保洁。
④做好教室用电节能工作，做到室内无人时关灯。每学期开学前一天做好粉笔收、放工作。墙板（黑板）干净、粉刷、粉笔摆放到位。保证学校所有活动的校园卫生保洁突击任务。服从学校主管部门质检工作人员的工作检查和指导。
1.5.5. 锅炉等特种设备月故障停机率≤1%
①专业人员，持证上岗，锅炉安检审证俱全；
②严格运行制度与操作规程，养护巡视记录齐全，技术档案完整；
③出现故障，及时抢修，无重大事故。建立快速反应抢修机制；配备专业管理人员；严格执行管理制度与操作规程。
1.5.6. 智能化设施完好率99%
①建立健全大型及重要机电设备管理制度，制定定期维修、保养计划；
②配备专业人员，持证上岗，24值班；
③配电设备与空调系统运行正常，无严重噪音与漏水现象；
④设施设备档案资料、运行记录、维修养护记录齐全并归档保存；
⑤系统节能效果好；
⑥对各类重要机电设备每班填写运行记录日记，并进行运行状况分析，使设备在动态运行中的隐患得到及时排除，落实以服务中心经理、全面负责，主管工程师质量、技术把关的岗位责任制及工程程序，使各类设备运行、保养及时合理，延长设备使用寿命。
1.5.7. 公共照明完好率（含路灯亮灯率）99%
公共照明随时处在完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障做到及时修复。落实责任人，实行巡视制度，建档记录，物管经理监督执行。
1.5.8. 给排水设施完好率99%
① 用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水通畅，无大面积漏水；
② 停水通知及时；
③ 定期清洗二次供水蓄水设备，有封闭措施、卫生许可证、操作员健康证，无二次污染。严格检查记录，落实各项管理制度。
1.5.9. 消防设施设备完好率98%
① 配备专兼职消防人员，严格制度，落实责任，定期训练义务消防队，组织消防宣传；
② 消防系统设备完好，定期养护，记录完整；
③ 灭火设备配套齐全，有巡视检查记录；
④ 紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好；
⑤ 周密制定灭火方案，值班员熟悉业务，通讯畅通，反应快捷。落实责任人，实行巡视制度，建档记录，物管经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。
1.5.10. 消防事故发生率≤1‰
建立健全消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录，对重点部位制定出防范措施，对培训和演习情况建档记录，安全督察员进行日常巡视，发现隐患下达整改通知书，并填写隐患消防验收报告。管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知有关人员进行处理。
1.5.11. 停车场设施设备完好率 99%
1.5.12. 教室设施设备完好率 95%
定期对教室设施设备进行详细检查（黑板、灯管、风扇、门、锁、窗、窗帘、桌椅等）是否完整完好，活动课桌教室在开学前按教务安排配好课桌椅。
1.5.13. 客户有效投诉率≤5‰
客户管理制度完善、计划落实，记录完整，效果良好。 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与客户的沟通，定期举行恳谈会，了解教职员工及学生的愿望和要求，满足师生需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。
1.5.14. 客户投诉处理率95%，投诉处理回访率95%，客户满意率95%
1.5.15. 应急处理
（1）建立突发事件反应预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。
（2）建立火灾反应预案，以便火灾发生时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。
1.5.16. 绿化完好率99%
①建立健全绿化管理制度，落实绿化工作负责制及巡查制度；落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由物管经理监督执行。
②日常养护：校园公共绿化地带的所有树木、植物、地被、草坪、园林设施的养护，恢复小型基建、维修损坏的绿地，小型校内树木、植物移栽调整。
③加强学校植物树木园林设施财产的保护和管理，执行校园绿地管理制度，防火、防盗、防破坏，汛期防洪，对各种损坏、破坏校园绿化的人和事配合学校有关部门依法制止，并依法索赔。
④修剪后的树木枯枝，及时进行清运并承担费用，保证地面干净整洁。
1.5.17. 人员配置要求
根据校区具体情况，学院在本校区物业管理中配置工作人员22名。详情如下：
主管1人，保安队长1人，保安10名，维修水电工1人，花工1人，清洁8人。
注：学院可根据实际需要调整人员岗位数量，增加或减少相应费用。增加或减少费用的标准参照分项报价表。
1.5.18. 其他要求
四、经费预算：
物业管理招标限额为人民币36万元
以上为最低配置标准，投标人应提供详细岗位及人员配置计划。
1.5.19. 其他要求
1、人员配置及要求
⑴、项目经理（驻场项目经理1人）
基本素质：热爱本职工作，有高度的责任心，有强烈的事业感，工作态度认真、工作敬业。
自然条件：身体健康，仪表端庄。
文化程度：大专及以上文化程度。
工作经验及要求：有学校物业管理经验，工作3年以上，持有物业管理相关证件。
特殊要求：思维敏捷，处事果断，沟通能力、组织协调能力强，具有亲和力。
⑵秩序维护人员要求：男：身高1.70 M以上，女：身高1.60M高中文化程度（其中：退伍军人应占秩序维护人员总数数的30%以上，秩序维护人员持证上岗率达100%，中标人在签订物业管理服务合同前应提供相关的证明材料）。
工作经验及要求：退伍军人或2年公共秩序维护工作经验。掌握服务基础知识和安全管理知识。
特殊要求：乐于助人，工作细心；能迅速、妥善处理各种突发事件。
⑶特种设备、消防设施设备、智能化（监控系统）设施配备的运行维护人员应具有上岗证，投标人在投标文件中应提供相关证明材料。
⑷保洁人员基本素质：工作认真、仔细、吃苦耐劳。
自然条件：身体健康，精力充沛。
文化程度：初中以上文化程度。
工作经验及要求：1年以上保洁、绿化工作经验，工作耐心细致。
2、现场踏勘：
1）自行现场踏勘，踏勘地点：成都市大石西路56（成都职业技术学院技术学院青羊校区），踏勘联系电话：13688001685张老师。
踏勘现场所发生的费用由供应商自己承担。
2）答疑应以书面方式提交，须加盖供应商公章，提交时间：年月 日17:00时前。
3）供应商及其代表在进入现场后，由于他们的行为所造成的人身伤害（不管是否致命）、财产损失或损坏必须由其承担责任，采购人不承担任何责任。物业管理服务时间
3、物业服务期限为3年，从2011年9月1日至2014年8月31日，物业合同1年1签。学校每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则学校有权适当扣减费用，自合同签订日起一年内，累计三个月或连续两个月考核不合格，视为年度考核不合格，学校有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。
4、监督考核
日常工作监督检查考核，由学校相关职能部门负责，按月进行汇总。综合日常考核，评定本月物管得分数得分：80分以上为合格，60分至79.99分为基本合格，60分以下为不合格。
5、付款方式
付款按月支付，具体支付根据考核情况而定说明如下：学校相关部门在次月5日前完成对物业服务效果进行考核，达到合同约定要求的，按月以支票方式支付上月物业服务费的80%，并预留20%作为奖励基金，按照考核等级支付。考核等级为合格，支付上月物业服务费20%部分的100%，等级为基本合格，支付上月物业服务费20%部分的50%，等级为不合格，不予支付上月物业服务费20%。
6、物业公司对其物业管理服务人员的疾病和人身安全等负责，采购人对此不承担任何的责任和义务。
7、投标人在编制投标报价时应注意，其人员工资标准不得低于成都市的最低工资标准。
8、本项目物业管理费本周期最高限价为 36万元，投标人的投标报价高于此限价的为无效投标。
9、合同期满经学院考核合格，双方协商达成一致后续签下一年合同
1.6. 联系方式
采购人：成都职业技术学院
联系人：李老师
电话：028-85317269
集中采购机构：成都市政府采购服务中心
联系人：李琴、何晓军
电话及传真：028-86694248、86698884